VvE en Schade

Appartementsrechten: Een juridisch gekunstelde rechtsvorm die soms heel vervelende complicatie met zich brengt voor schadebehandelaars. De meest "kopers" van een appartement denken het volledige eigendom van het appartement te krijgen, zoals iedere andere eigenaar van een "gewoon" woonhuis.En als ze vervolgens een woonhuisverzekering afsluiten, gaan ze ervan uit dat hun woning "gewoon' is verzekerd. Niets is minder waar.

Daarom onderstaand een reeks artikelen over appartementsrechten en verzekeringen.

In dit inleidende deel wordt een beschrijving gegeven van de manier waarop appartementsrechten volgens Boek 5, titel 9 BW juridische vorm heeft gekregen en hoe de appartementseigenaars mede-eigenaar en gebruiker zijn. Ook zullen de Akte van Splitsing en het Modelreglement bij splitsing worden besproken.

In deel twee zal worden uiteengezet wie welke verzekeringen voor een appartementsgebouw moet afsluiten. Hierbij worden ook de model verzekeringsvormen beschreven. Verder wordt uitvoerig ingegaan op zaaks-vervanging en beslag bij appartementen. Volgens artikel 3:229 BW over zaaks-vervanging brengt het recht van pand of hypotheek van rechtswege mee het recht van pand op alle vorderingen tot vergoeding die in plaats treden van het verbonden goed. Bij niet in appartementsrechten gesplitste gebouwen is toepassing probleemloos geworden door de totstandkoming van de "Overeenkomst van brandverzekeraars met hypothecaire financiers". Bij appartementsrechten ligt deze zaaks-vervanging echter niet eenvoudig, net zo min als het beslag op de verzekerinspenningen.

In het derde artikel zullen alle verzekeringsmogelijkheden en uit deze constructies voortvloeiende procedures bij schadebehandeling worden beschreven. Immers, de in het tweede deel te omschrijven "wettelijke" modellen worden helaas niet altijd gevolgd, waardoor complicaties kunnen optreden. Er kan sprake zijn van "slapende verenigingen van eigenaars" dan wel van appartementseigenaars die niet onderling communiceren waardoor er geen gezamenlijke verzekeringen tot stand komen en men (al dan niet) individueel een brandverzekering sluit. Brandverzekeraars hebben diverse constructies voor individuele verzekeringen bedacht.

In het afsluitende vierde deel wordt de aansprakelijkheid van de vereniging van eigenaars en bestuur, en de (risico) aansprakelijkheid van appartementseigenaars als bezitters van het appartementsgebouw uiteengezet. ook worden de aansprakelijkheidsverzekeringsvormen besproken.

Hopelijk zal deze reeks meer helderheid verschaffen op het gebied van appartementsrechten en verzekeringen en wellicht kan deze een praktische handleiding zijn voor de verzekeringspraktijk.

Ontstaan van appartementsrechten en juridische constructie

Eigendom is een basisrecht, dat niet van andere rechten wordt afgeleid. De wet spreekt van "het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben". Een eigenaar van een zaak is dan ook met uitsluiting van ieder ander bevoegd deze te gebruiken, uiteraard voor zover niet met een ander recht is bezwaard. Hij heeft een exclusief recht op de zaak. Daarnaast zijn er beperkte rechten. Een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meer omvattend recht, dat met het beperkte recht is bezwaard. Voorbeelden daarvan zijn vruchtgebruik, pand, hypotheek, erfdienstbaarheid, erfpacht en opstal. Hoewel deze rechten afgeleid zijn van het eigendomsrecht op een zaak, worden zij geacht op de zaak zelf te rusten. Zij worden dan ook beperkte zakelijke rechten genoemd. Tot deze in de wet limitatief opgesomde rechten behoren ook de appartementsrechten, die zijn ingevoerd in 1951. De wettelijke regeling staat per 1 januari 192 in Boek 5, titel 9 BW. Appartementsrechten ontstaan als een eigenaar, erfpachter of opstaller zijn recht op een gebouw, waaronder eveneens te verstaan een groep van (flat) gebouwen dan wel woningen, met toebehoren en de daarbij behoedende grond, splitst (art 5:106 lid 1 BW). Een nog niet bestaand gebouw kan "op tekening" worden gesplitst.

Volgens artikel 5:106 lid 3 BW wordt onder een appartementsrecht verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn  of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het aandeel kan mede omvatten de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van de bij het gebouw behorende grond.

Wat hebben of krijgen appartementseigenaars?

Een appartementsrecht is dus een zakelijk genotsrecht, maar wel een jet een hybride karakter. Enerzijds is er sprake van een beperkt genotsrecht (het exclusieve gebruiksrecht), anderzijds is er sprake van gemeenschap. Een appartementsgerechtigde heeft daarom niet de eigendom van een appartement, maar de mede eigendom van het gehele gebouw en grond met daarbij de verplichtingen tegenover de andere appartementseigenaars (onder andere de verplichting tot instandhouding van het gebouw ex art 5:108 BW). Daarnaast heeft hij een exclusief gebruiksrecht van bepaalde gedeelten van gebouw en grond onder andere de woning, berging en tuin). Ondanks het minder omvattende recht dan het eigendom heeft de wetgever de rechthebbende op een appartementsrecht "appartementseigenaar" genoemd.

In het buitenland kent men veelal een ander juridische constructie. In Belgie, Duitsland en Frankrijk bijvoorbeeld wordt het appartementsrecht gekenmerkt door een dualistisch stelsel, waarbij een appartementseigenaar is van een appartement en hij de gezamenlijke gebruikte gedeelten van het gebouw in mede eigendom heeft. Hier komt ook de term 'horizontaal eigendom' vandaan. Doordat in dit stelsel de scheiding tussen het appartement en de overige gedeelten van het gebouw niet helder is, lijkt het Nederlandse monistische systeem van de mede eigendom van het gehele appartementsgebouw op zich minder problematisch.

Splisting

De splitsing van een gebouw in appartementsrechten geschiedt door een daartoe bestemde notariele akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art 5:109 BW) .Een tekening die de begrenzing aangeeft van d exclusief gebruikte gedeelten van het gebouw en de grond, maakt deel uit van de akte van splitsing. In een kort geding (Pres.RB Zutphen 14 februari 1985, KG 1985,69) is bepaald dat als de splitsingstekening afwijkt van de omschrijving in de akte, de tekening voorgaat.Een akte van splitsing moet volgens art 5:111BW inhouden:

1.  De vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw;

2.  De omschrijving van de exclusief gebruikte gebouwgedeelten met eventuele afwijkingen in de aandelen in het gebouw;

3.  De kadastrale aanduiding en appartementseigenaars;

4.  Een reglement.

Een kopie van de splitsingsakte kan door belanghebbenden worden opgevraagd bij het Kadaster.

(Model)reglement bij splitsing

In een akte van splitsing wordt dus ook een reglement opgenomen, waartoe worden geacht te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid reglement (art 5:111 lid d BW). De Koninklijke Notariele Beroepsorganisatie heeft naar aanleiding van de wet van 26 november 1958, Stbl, 544, diverse modelreglementen uitgebracht. de meest gebruikte en recente modelreglementen zijn het Reglement van splitsing van eigendom, februari 1973 en het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, januari 1992. Deze reglementen worden in jargon aangeduid als 'Modelreglement'gevolgd door het jaar van verschijning.

Deze korte inleiding heeft hopelijk de nodige basiskennis en terminologie opgeleverd. Of misschien is 'oude' kennis hiermee wat opgefrist. In deel 2 wordt uiteengezet wie welke verzekeringen voor een appartementsgebouw moet afsluiten en hoe de wettelijke verzekeringsvormen eruit zien. Tevens zal uitvoerig worden ingegaan op d e onderwerpen zaaks-vervanging en beslag bij appartementen.

Zie voor vervolg deel 2 over schade bij appartementen